Безпечна гавань для іноземців та громадян України
У моїй нотаріальній конторі ми чудово розуміємо надзвичайно складну ситуацію громадян України, які шукають у Польщі прихистку від війни, що триває в їхній країні. Ми знаємо, що для багатьох іноземців орендувати квартиру на комерційному ринку буває справжнім викликом. Оскільки вони часто не мають кредитної історії, тривалого стажу роботи в Польщі або фінансових поручителів, яких вимагають при класичній оренді, власники можуть ставитися до них з побоюванням. Оказіональна оренда ефективно вирішує цю проблему. Надаючи орендодавцю передбачену законом безпеку у вигляді нотаріального акта, вона значно підвищує його довіру та готовність здати нерухомість. Ця форма договору суттєво полегшує іноземцям пошук стабільного та безпечного житла, дозволяючи обійти суворі вимоги стандартної комерційної оренди.
Що саме являє собою оказіональна оренда
- Законодавче визначення та правове регулювання – ця інституція детально врегульована в розділі 2а Закону від 21 червня 2001 року про захист прав мешканців, житловий фонд гміни та про внесення змін до Цивільного кодексу (зокрема у ст. 19а та наступних). Право на укладення такої угоди мають виключно власники, які є фізичними особами та не здійснюють підприємницьку діяльність у сфері здачі приміщень в оренду. Нерухомість, що є предметом договору, повинна служити виключно для задоволення житлових потреб орендаря.
- Вимога письмової форми – закон прямо вимагає, щоб сам договір був укладений у письмовій формі під загрозою недійсності (ad solemnitatem). Будь-які домовленості, досягнуті усно, у цьому випадку є абсолютно недійсними. Працюючи нотаріусом у Середмісті, я часто звертаю на це увагу Клієнтів, які нерідко зосереджуються виключно на нотаріальній заяві про примусове виконання, забуваючи про суворі вимоги до самого базового документа.
- Часові обмеження – правовідносини повинні встановлюватися на визначений термін, але не більше ніж на 10 років. Законодавець навмисно не передбачив у цьому питанні можливості укладення договору на невизначений термін, що є надійним захистом власника від постійної прив’язки до орендаря.
- Фінансові питання та застава (кауція) – правила чітко визначають дозволені грошові потоки. За оренду власник може стягувати лише орендну плату та платежі, які від нього абсолютно не залежать (наприклад, постачання комунальних послуг, вивіз сміття), якщо сторони прямо не домовляться про інше в договорі. Крім того, укладення акта може бути обумовлене сплатою орендарем застави для забезпечення вимог у разі можливого пошкодження приміщення. Застава не може перевищувати шестикратного розміру місячної орендної плати і підлягає обов’язковому поверненню протягом місяця з дня звільнення квартири, звичайно, після вирахування заборгованостей перед орендодавцем.
Відмінності оказіональної оренди від звичайної оренди
Основною відмінністю є чітко посилений захист прав орендодавця. У цьому спеціальному режимі процедура позбавлення від проблемного орендаря максимально спрощується.
| Характеристика | Оказіональна оренда | Звичайна оренда |
|---|---|---|
| Предмет оренди | Виключно житлові приміщення | Будь-яка нерухомість та рухомі речі |
| Тривалість | Завжди на визначений термін (до 10 років) | На визначений або невизначений термін |
| Захист власника | Спрощена і швидка процедура виселення | Стандартна, зазвичай тривала процедура |
| Виселення | Відсутність вимоги надання соціального житла | Можливість надання соціального житла (що зупиняє виселення) |
| Розірвання договору | Суворі правила, що випливають із закону | Більша свобода у формуванні умов |
Обов’язкові елементи договору
Щоб угода мала передбачені правові наслідки, вона повинна обов’язково містити встановлені законом додатки. Відсутність будь-якого з них призводить до того, що закон розглядає договір як звичайну оренду. Це чітко випливає зі ст. 19а п. 2 Закону про захист прав мешканців. До договору оказіональної оренди приміщення, зокрема, додаються:
- Заява орендаря у формі нотаріального акта, в якій орендар добровільно погоджується на примусове виконання (екзекуцію) і зобов’язується звільнити та передати приміщення, що використовується на підставі договору оказіональної оренди, у строк, зазначений у вимозі, про яку йдеться у ст. 19d ч. 2;
- Вказівка орендарем іншого приміщення, в якому він зможе проживати у разі виконання обов’язку щодо звільнення приміщення;
- Заява власника приміщення або особи, яка має правовий титул на приміщення, зазначене в п. 2 або ч. 3, про надання згоди на проживання орендаря та осіб, які проживають з ним, у вказаному в заяві приміщенні; на вимогу орендодавця додається заява з нотаріально посвідченим підписом.
Зразок договору оказіональної оренди з додатками – файли для завантаження
Нижче я надаю Вам зразок договору оказіональної оренди разом із додатками, які можна вільно завантажити в універсальному форматі DOCX. Проте хочу чітко підкреслити, що це лише приклад для ознайомлення. Кожна угода на ринку нерухомості має свою специфіку та індивідуальні особливості.
- Необхідна консультація – тому договір такого типу слід щоразу консультувати зі спеціалізованим юристом. Як нотаріус у центрі Варшави, я радо допоможу перевірити такий документ і достовірно адаптувати його положення до Вашої конкретної ситуації. Тільки такий підхід гарантує повну правову та фінансову безпеку.
[Завантажити зразок договору оказіональної оренди – файл у форматі DOCX][Завантажити Договір оказіональної оренди, додаток 1 (Акт приймання-передачі) – файл у форматі DOCX][Завантажити Договір оказіональної оренди, додаток 2 (Вказівка орендарем іншого приміщення) – файл у форматі DOCX][Завантажити Договір оказіональної оренди, додаток 1 (Заява власника приміщення) – файл у форматі DOCX]
Серед наданих файлів немає заяви про добровільну згоду на примусове виконання, оскільки цей документ готує нотаріус.
Участь нотаріуса в процедурі оказіональної оренди
Сам договір між сторонами складається у звичайній письмовій формі. Моя роль зводиться до складання у формі нотаріального акта заяви про добровільну згоду на примусове виконання (екзекуцію). Цей документ підписує в конторі виключно сам орендар – присутність орендодавця на цьому етапі не потрібна. Інші додатки можуть мати звичайну письмову форму, хоча я завжди рекомендую офіційне нотаріальне посвідчення підписів, щоб уникнути подальших суперечок.
Процедура оказіональної оренди крок за кроком
- Встановлення умов та підготовка договору: Пошук орендаря та точне встановлення фінансових умов. Складання основного договору оренди у звичайній письмовій формі.
- Збір заяв про резервне приміщення: Отримання від орендаря вказівки резервної адреси (Додаток 2) та письмової згоди власника цієї нерухомості на прийняття мешканця (Додаток 3).
- Візит орендаря до нотаріальної контори: Необхідний документ, що посвідчує особу, та заздалегідь підготовлений договір оренди. Орендар з’являється особисто до нотаріуса для підписання у формі нотаріального акта заяви про добровільну згоду на примусове виконання.
- Повідомлення податкового управління: Термін: 14 днів з дня початку оренди. Власник має абсолютний обов’язок повідомити про факт укладення такого договору до відповідного податкового управління.
Оказіональна оренда і продаж квартири
Ви часто запитуєте мене, як діючий договір впливає на можливі плани продажу нерухомості. Коли йдеться про продаж квартири, нотаріус проводить таку угоду без перешкод – вона є цілком допустимою. Згідно із законом, покупець вступає в права та обов’язки попереднього орендодавця. Такий самий головний принцип прозорості обтяжень діє, коли предметом угоди є продаж ділянки; нотаріус завжди переконується, що сторони обізнані про існуючі договори та права третіх осіб.
Податки при здачі квартири за договором оказіональної оренди
- Доходи від оренди – оподатковуються на загальних підставах єдиного податку з облікованих доходів (ставки 8,5% та 12,5%). Обов’язковою умовою для користування захистом є повідомлення про факт укладення договору до податкового управління.
Оказіональна оренда – вартість послуг нотаріуса у 2026 році
Нотаріальні витрати при оказіональній оренді включають:
- Нотаріальний збір за складання нотаріального акта заяви про згоду на примусове виконання: Його розмір становить 1/10 мінімальної заробітної плати і змінюється щороку. У 2025 році збір розраховується з мінімальної заробітної плати в розмірі 4806 злотих і становить 480,60 злотих нетто за заяву для однієї особи. У разі надання згоди на примусове виконання більш ніж 1 особою, будь ласка, заздалегідь зв’яжіться з Конторою для підтвердження розміру винагороди нотаріуса. З урахуванням ПДВ (VAT) плата становить 591,14 злотих брутто. Додатково один витяг – 29,52 злотих брутто, що в результаті дає загальну вартість 620,66 злотих брутто.
- Як варіант, нотаріальний збір за посвідчення підпису власника резервного приміщення: 20 злотих нетто.
- Вартість витягів: 6 злотих нетто за кожну сторінку.
- Податок ПДВ (VAT) (23%).