Плануєте купівлю або продаж сільськогосподарських земель і задумуєтесь, з чого почати? Обіг сільськогосподарською нерухомістю на сьогодні є однією з найбільш формалізованих і обмежених галузей цивільного права в Польщі. Передача права власності на землю – це не просто стандартна угода купівлі-продажу, а процес, який глибоко регулюється положеннями Закону про формування сільськогосподарського устрою (UKUR).
Як нотаріус, що веде свою контору у Варшаві, я щодня проводжу своїх Клієнтів крізь лабіринти цих складних процедур. Я чудово розумію всі тонкощі процесів, пов’язаних із Національним центром підтримки сільського господарства (KOWR), і знаю, наскільки важливим є кожен запис у нотаріальному акті. Я приготувала цей розлогий посібник, щоб у дружній та зрозумілій формі пояснити вам, у чому полягає ця процедура, хто може придбати землю, які документи потрібно зібрати і з якими витратами це пов’язано. Моя мета – забезпечити вам відчуття безпеки та впевненості в тому, що ваша угода пройде цілком легально та без проблем.
Важлива інформація для громадян України (та інших іноземців)
Купівля землі в Польщі іноземцями має свої особливості. Громадяни країн, що не входять до Європейської економічної зони (зокрема громадяни України), для купівлі землі (як сільськогосподарської, так і будівельної) зазвичай повинні попередньо отримати дозвіл Міністерства внутрішніх справ та адміністрації Польщі (MSWiA). Ця вимога діє паралельно з правилами щодо сільськогосподарських земель, про які я детально розповідаю нижче.
Що саме являє собою сільськогосподарська ділянка у світлі закону?
Перш ніж перейти до процедур, варто визначити, з якою саме нерухомістю ми маємо справу. Визначення сільськогосподарської нерухомості є дуже широким. Згідно із законодавством, сільськогосподарський характер землі визначають два основні документи:
- Місцевий план просторового розвитку (MPZP) – документ, що розробляється гміною (муніципалітетом), у якому сільськогосподарські землі можуть бути позначені такими символами, як: R (сільськогосподарські території), RM (території фермерської забудови) або RU (території обслуговування сільськогосподарського виробництва).
- Реєстр земель і будівель (Ewidencja gruntów i budynków) – якщо в реєстрі ділянка фігурує як сільськогосподарські угіддя, вона, як правило, підпадає під дію суворих норм закону. Там ви можете зустріти такі позначення: R (орні землі), S (сади), Ł (постійні луки), Ps (постійні пасовища), Br (забудовані сільськогосподарські землі), Wsr (землі під ставками), W (землі під ровами) або Lzr (залісені землі на сільськогосподарських угіддях).
Важливо: Навіть якщо ділянка невелика і фактично роками не оброблялася, але в офіційному реєстрі все ще значиться як сільськогосподарські угіддя, до неї застосовуються правила обігу сільськогосподарською землею. Статус у реєстрі є вищим за фактичний спосіб використання землі!
Обмеження в обігу – хто і на яких умовах може купити сільськогосподарську землю?
Наразі в Польщі діють дуже суттєві обмеження, які поділяють сільськогосподарські ділянки на три категорії залежно від їхньої площі. Саме від розміру землі залежить, які формальності ми повинні виконати в нотаріальній конторі.
1. Ділянки менші за 0,3 гектара (до 2999 м²)
Це найпростіша ситуація. Таку ділянку може придбати будь-хто, за тими ж самими правилами, що й звичайну будівельну ділянку. Покупцеві не потрібно бути фермером, на нього не поширюється право переважної купівлі з боку KOWR, немає обов’язку вести сільськогосподарську діяльність або заборони на її продаж у наступні роки (проте пам’ятайте про необхідність дозволу MSWiA для іноземців).
2. Ділянки площею від 0,3 га до 0,9999 га
Тут справа стає трохи складнішою. Таку нерухомість може купити особа, яка не є фермером, але закон надає Національному центру підтримки сільського господарства (KOWR) право переважної купівлі (prawo pierwokupu). На практиці це означає двоетапний візит до моєї контори:
- Спочатку ми підписуємо умовний договір продажу (warunkowa umowa sprzedaży). Я, як нотаріус, надсилаю його до KOWR, який має місяць на прийняття рішення, чи хоче він скористатися своїм правом переважної купівлі.
- Якщо KOWR не відповість або офіційно відмовиться від цього права, ми зустрічаємося знову, щоб підписати остаточний договір, який передає право власності.
- Обов’язок покупця: Вирішивши придбати таку ділянку, ви як фізична особа зобов’язуєтеся особисто вести на ній сільськогосподарське господарство протягом мінімум 5 років від дня купівлі.
3. Ділянки площею 1 гектар і більше
Таку землю може придбати без обмежень виключно індивідуальний фермер (rolnik indywidualny). Якщо у вас немає такого статусу, купівля можлива лише після отримання спеціальної згоди Генерального директора KOWR (шляхом адміністративного рішення). Заяву про таку згоду зазвичай подає продавець, доводячи, що бажаючих фермерів на купівлю цієї землі не було.
Хто такий індивідуальний фермер?
Щоб мати можливість вільно купувати великі площі сільськогосподарських земель і мати статус «індивідуального фермера», фізична особа повинна відповідати одночасно кільком суворим умовам:
- Мати відповідну сільськогосподарську кваліфікацію (профільну освіту або документально підтверджений стаж роботи в сільському господарстві).
- Щонайменше 5 років проживати в гміні (муніципалітеті), на території якої знаходиться хоча б одна ділянка, що входить до складу його господарства.
- Особисто вести сільське господарство протягом цього ж періоду.
- Загальна площа земель, якими він володіє та які купує, не може перевищувати 300 га.
Винятки із суворих правил – коли продаж є простішим?
Законодавець передбачив певні життєві ситуації, в яких суворі правила (зокрема право переважної купівлі KOWR та вимога бути фермером) не застосовуються. До них належать насамперед:
- Ділянки в межах міст – сільськогосподарські землі, розташовані в адміністративних межах міст (наприклад, на околицях Варшави), користуються значними спрощеннями в обігу.
- Близькі родичі – продаж або дарування сільськогосподарської ділянки родині (нащадкам, предкам, братам і сестрам, дітям братів і сестер, чоловіку/дружині, пасинкам) скасовує законодавчі обмеження.
- Набуття у спадок, через віндикаційний легат або в результаті поділу майна.
Обов’язкова форма нотаріального акта
Для того, щоб договір, який передає право власності на будь-яку нерухомість (зокрема сільськогосподарську ділянку), був дійсним з точки зору закону (під загрозою недійсності – ad solemnitatem), візит до нотаріуса є абсолютно обов’язковим. Однак моя роль тут не обмежується лише засвідченням підписів. Як нотаріус, я є охоронницею легальності угоди – я перевіряю статус покупця (включно з дозволами MSWiA), верифікую необхідність повідомлення KOWR, перевіряю сільськогосподарську кваліфікацію та стежу за тим, щоб договір захищав інтереси обох сторін.
Що повинен містити договір?
У своїй конторі я дбаю про те, щоб нотаріальний акт чітко регулював усі питання. Стандартний договір містить, серед іншого:
- Повні дані сторін угоди (продавця та покупця).
- Детальну ідентифікацію та опис ділянки (номер, площу, форму, номер земельно-іпотечної книги).
- Ціну продажу, а також точні умови і терміни оплати.
- Заяви продавця про відсутність юридичних недоліків (наприклад, прихованих іпотек, сервітутів).
- Зобов’язування покупця, що випливають з UKUR (наприклад, вести господарство протягом 5 років).
Які документи підготувати для продажу сільськогосподарської ділянки?
Збір відповідних документів – це ключ до безперешкодної угоди. Через специфіку сільськогосподарської землі цей список значно довший, ніж при звичайній квартирі. Перед візитом до моєї варшавської контори я попрошу вас підготувати, зокрема:
- Документи, що посвідчують особу: Дійсні посвідчення особи (ID-картки) або паспорти сторін (у випадку компаній – витяг з KRS).
- Номер земельно-іпотечної книги (Księga wieczysta): Для перевірки актуального правового статусу.
- Підстава набуття: Нотаріальний акт (наприклад, договір купівлі-продажу, дарування) або рішення суду про набуття спадщини, що набрало законної сили.
- Довідка з Податкового управління: Необхідна, якщо продавець набув ділянку після 1 січня 2007 року у спадок або як дарунок, для підтвердження сплати податку.
- Геодезична документація: Витяг з реєстру земель (а якщо ділянка виділяється з більшої книги – також копія кадастрової карти з відповідною відміткою повітового староства).
- Містобудівна документація (з Управління гміни/міста): Довідка про призначення землі в MPZP або про його відсутність, а також про те, чи не охоплена територія зоною ревіталізації.
- Довідка з Повітового староства (щодо лісів): Яка підтверджує, чи охоплена нерухомість спрощеним планом управління лісами (ст. 19 ч. 3 Закону про ліси).
- Фінансові документи: Якщо купівля фінансується кредитом – заява банку та кредитний договір.
- Документи, що підтверджують статус фермера (якщо стосується): Довідка з управління гміни про мінімум 5-річну прописку (zameldowanie) на постійне місце проживання, диплом, що підтверджує сільськогосподарську кваліфікацію, або довідка з KRUS про щонайменше 5-річний стаж, а також письмова заява про площу та розташування всіх наявних земель.
- (Для іноземців з-поза ЄЕЗ) – оригінал рішення MSWiA з дозволом на придбання нерухомості.
Я завжди раджу заздалегідь зателефонувати до моєї контори – під час короткої розмови я допоможу точно визначити перелік документів, необхідних саме у вашій, конкретній ситуації.
Нотаріальні витрати при купівлі сільськогосподарської ділянки у 2026 році
Я завжди намагаюся подавати інформацію про витрати в конторі максимально прозоро. Оплати за нотаріальні дії регулює Розпорядження Міністра юстиції, яке визначає максимальні ставки такси. У своїй конторі я щоразу встановлюю гонорар індивідуально, спираючись на ступінь складності справи та ретельний аналіз документів.
До загальної вартості візиту в контору при купівлі ділянки входять:
- Нотаріальний збір (такса) – гонорар, який залежить від вартості угоди.
- Податок ПДВ (VAT) 23% – додається до нотаріального збору.
- Вартість витягів – 6 злотих нетто за кожну розпочату сторінку документа.
- Судовий збір – за внесення відповідних записів до земельно-іпотечної книги (наприклад, зміна власника коштує 200 злотих).
- Податок PCC – 2% від ринкової вартості (якщо ділянка купується на вторинному ринку), який я як платник стягую і перераховую до Податкового управління.
Базові ставки нотаріального збору у 2026 році:
- До 3 000 зл.: 100 зл.
- Понад 3 000 зл. до 10 000 зл.: 100 зл. + 3% від надлишку понад 3 000 зл.
- Понад 10 000 зл. до 30 000 зл.: 310 зл. + 2% від надлишку понад 10 000 зл.
- Понад 30 000 зл. до 60 000 зл.: 710 зл. + 1% від надлишку понад 30 000 зл.
- Понад 60 000 зл. до 1 000 000 зл.: 1 010 зл. + 0,4% від надлишку понад 60 000 зл.
- Понад 1 000 000 зл. до 2 000 000 зл.: 4 770 зл. + 0,2% від надлишку понад 1 000 000 зл.
- Понад 2 000 000 зл.: 6 770 зл. + 0,25% від надлишку (максимально до 10 000 зл. або 7 500 зл. для I податкової групи).
Приклад розрахунку: Якщо ви купуєте або продаєте сільськогосподарську ділянку вартістю 800 000 злотих, максимальний нотаріальний збір розраховується так: 1 010 зл. + (0,4% від надлишку понад 60 000 зл., тобто від суми 740 000 зл. = 2 960 зл.). Загалом це становить 3 970 злотих нетто, до яких слід додати податок ПДВ (VAT), а також описані вище судові збори, вартість витягів та можливий податок PCC.
Якщо ви плануєте продаж або купівлю сільськогосподарської ділянки, запрошую до контакту. Я з радістю відповім на ваші запитання, проаналізую правовий статус нерухомості та подбаю про те, щоб уся угода пройшла безпечно, відповідно до закону та з використанням усіх передбачених для вас пільг.