Czym dokładnie jest najem okazjonalny
Definicja ustawowa i regulacje prawne – instytucja ta została szczegółowo uregulowana w rozdziale 2a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dokładnie w art. 19a i kolejnych) (Ustawa oopl). Prawo zawarcia takiego porozumienia przysługuje wyłącznie właścicielom będącym osobami fizycznymi, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Nieruchomość będąca przedmiotem umowy musi służyć wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemcy.
Wymóg formy pisemnej – ustawa wprost nakazuje, by sama umowa została zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności (ad solemnitatem). Wszelkie ustalenia poczynione ustnie są w tym wypadku całkowicie bezskuteczne. Pracując jako notariusz w Śródmieściu, często uczulam na to Klientów, którzy nierzadko skupiają się wyłącznie na notarialnym oświadczeniu o egzekucji, zapominając o rygorach dla samego bazowego dokumentu.
Ograniczenia czasowe – stosunek prawny musi zostać nawiązany na czas oznaczony, nie dłuższy jednak niż 10 lat. Ustawodawca celowo nie przewidział w tej materii możliwości zawarcia umowy na czas nieokreślony, co stanowi solidne zabezpieczenie właściciela przed trwałym związaniem się z lokatorem.
Kwestie finansowe i kaucja – przepisy precyzyjnie określają dozwolone przepływy pieniężne. Z tytułu najmu właściciel może pobierać jedynie czynsz oraz opłaty całkowicie od niego niezależne (np. dostawy mediów, wywóz nieczystości), chyba że w umowie strony wyraźnie postanowią inczej. Ponadto zawarcie aktu można uzależnić od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej roszczenia z tytułu ewentualnych zniszczeń lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu i podlega ustawowemu zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia mieszkania, oczywiście po potrąceniu zaległych nalezności wynajmującego.
Różnice najmu okazjonalnego względem zwykłego najmu
Zasadniczą różnicą jest wyraźnie wzmocniona ochrona praw wynajmującego. W tym szczególnym trybie procedura pozbycia się uciążliwego lokatora zostaje maksymalnie uproszczona.
| Cecha | Najem okazjonalny | Najem zwyczajny |
|---|---|---|
| Przedmiot najmu | Wyłącznie lokale mieszkalne | Dowolne nieruchomości i rzeczy ruchome |
| Czas trwania | Zawsze na czas oznaczony (do 10 lat) | Na czas oznaczony lub nieoznaczony |
| Ochrona właściciela | Uproszczona i szybka procedura eksmisji | Standardowa, z reguły długa procedura |
| Eksmisja | Brak wymogu zapewnienia lokalu socjalnego | Możliwość przyznania lokalu socjalnego (co wstrzymuje eksmisję) |
| Wypowiedzenie | Rygorystyczne zasady wynikające z ustawy | Większa swoboda w kształtowaniu warunków |
Obowiązkowe elementy umowy
Aby porozumienie wywoływało zamierzone skutki prawne, musi bezwzględnie zawierać ustawowe załączniki. Brak któregokolwiek z nich sprawia, że umowa traktowana jest przez prawo jak zwykły najem. Wynika to jasno z Art. 19a pkt 2. Ustawy oopl. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Wzór umowy najmu okazjonalnego z załącznikami – pliki do pobrania
Poniżej udostępniam dla Państwa wzór umowy najmu okazjonalnego wraz z załącznikami, które można swobodnie pobrać w uniwersalnym formacie DOCX. Pragnę jednak bardzo wyraźnie zaznaczyć, że jest to wyłącznie przykładowa treść o charakterze poglądowym. Każda transakcja na rynku nieruchomości posiada swoją własną specyfikę oraz indywidualne uwarunkowania.
Niezbędna konsultacja – z tego względu umowę tego typu należy każdorazowo skonsultować z wyspecjalizowanym prawnikiem. Jako notariusz w Warszawie centrum chętnie pomogę zweryfikować taki dokuemnt i rzetelnie dopasować jego zapisy do Państwa konkretnej sytuacji. Tylko takie podejście gwarantuje pełne bezpieczeństwo prawne i finansowe.
- Wzór umowy najmu okazjonalnego – plik do pobrania w formacie DOCX
- Umowa najmu okazjonalnego, załącznik 1 (protokół zdawczo-odbiorczy) – plik do pobrania w formacie DOCX
- Umowa najmu okazjonalnego, załącznik 2 (Wskazanie przez najemcę innego lokalu) – plik do pobrania w formacie DOCX
- Umowa najmu okazjonalnego, załącznik 1 (Oświadczenie właściciela lokalu) – plik do pobrania w formacie DOCX
Wśród udostępnionych plików nie ma oświadczenia o poddaniu się egzekucji, do dokument ten przygotowuje notariusz.
Udział notariusza w procedurze najmu okazjonalnego
Sama umowa pomiędzy stronami sporządzana jest w zwykłej formie pisemnej. Moja rola sprowadza się do sporządzenia w formie aktu notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Dokument ten podpisuje w kancelarii wyłącznie sam najemca – obecność wynjamującego nie jest w tym momencie wymagana. Pozostałe załączniki mogą mieć zwykłą formę pisemną, chociaż zawsze zalecam urzędowe poświadczenie podpisów w celu uniknięcia późniejszych sporów.
Procedura najmu okazjonalnego krok po kroku
1. Ustalenie warunków i przygotowanie umowy
Znalezienie najemcy oraz precyzyjne ustalenie warunków finansowych. Sporządzenie głównej umowy najmu w zwykłej formie pisemnej.
2. Zgromadzenie oświadczeń o lokalu zastępczym
Uzyskanie od najemcy wskazania adresu zastępczego (załącznik 2) oraz pisemnej zgody właściciela tej nieruchomości na przyjęcie lokatora (załącznik 3).
3. Wizyta najemcy w kancelarii notarialnej
Wymagany dowód tożsamości oraz uprzednio przygotowana umowa najmu
Najemca stawia się osobiście u notariusza celem podpisania w formie aktu notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji.
4. Zgłoszenie do urzędu skarbowego
Termin: 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu
Właściciel ma bezwzględny obowiązek zgłoszenia faktu zawarcia takiej umowy właściwemu urzędowi skarbowemu.
Najem okazjonalny a sprzedaż mieszkania
Często pytają mnie Państwo, jak aktywna umowa wpływa na ewentualne plany zbycia nieruchomości. Gdy w grę wchodzi sprzedaż mieszkania notariusz proceduje taką transakcję bez przeszkód – jest ona w pełni dopuszczalna. Zgodnie z przepisami, nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dotychczasowego wynajmującego. Taka sama nadrzędna zasada transparentności obciążeń działa, gdy przedmiotem transakcji jest sprzedaż działki notariusz zawsze upewnia się, że strony są świadome istniejących umów i praw osób trzecich.
Podatki przy wynajmie mieszkania z tytułu umowy najmu okazjonalnego
Przychody z najmu – opodatkowane są na ogólnych zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (stawki 8,5% i 12,5%). Warunkiem koniecznym do korzystania z ochrony jest zgłoszenie faktu zawarcia umowy do urzędu skarbowego.
Najem okazjonalny – koszt notariusza w 2026 roku
Koszty notarialne przy najmie okazjonalnym obejmują:
- Taksę notarialną za sporządzenie aktu notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji: Jej wysokość to 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę i zmienia się co rok. W 2025 r. taksa wynika z minimalnego wynagrodzenia w kwocie 4806 zł i wynosi 480,60 zł netto za oświadczenie dla jednej osoby. Przy poddaniu się egzekucji przez więcej niż 1 osobę proszę o wcześniejszy kontakt z Kancelarią w celu potwierdzenia wynagrodzenia notariusza. Po uwzględnieniu VAT opłata wynosi 591,14 zł brutto. Dodatkowo jeden wypis – 29,52 zł brutto, co w efekcie daje koszt całkowity 620,66 zł brutto.
- Ewentualnie taksę notarialną za poświadczenie podpisu właściciela lokalu zastępczego: 20 zł netto.
- Koszt wypisów: 6 zł netto za każdą stronę.
- Podatek VAT (23%).