Купівля власної квартири або будинку безпосередньо від інвестора – одна з найважливіших подій у житті. Ринок нерухомості в Польщі розвивається надзвичайно динамічно – як свідчать дані за перше півріччя 2024 року, один із провідних забудовників країни уклав за цей період аж 1289 девелоперських та попередніх договорів, що становить зростання на 13% порівняно з аналогічним періодом минулого року.
Завершенням процесу пошуку омріяного житла є підписання відповідних документів. Варто знати, що купівля нерухомості від забудовника – це двоетапний процес, який ґрунтується на двох окремих юридичних діях, укладених у формі нотаріального акта. Першим і ключовим кроком, що гарантує безпеку угоди на первинному ринку, є підписання договору із забудовником (umowa deweloperska). Натомість другим кроком, який завершує весь процес вже після закінчення будівництва, є укладення договору про передачу права власності (umowa przeniesienia praw własności). У цій статті я крок за кроком пояснюю, як виглядають ці процедури, які права тобі належать і з якими витратами ти повинен рахуватися, відвідуючи мою контору.
Що саме являє собою договір із забудовником?
З юридичної точки зору, девелоперський договір – це форма зобов’язання, в рамках якого забудовник декларує будівництво будинку або виділення житлового приміщення з усієї нерухомості, а потім передачу права власності покупцеві. Цей документ формалізує зобов’язання обох сторін – інвестора передати готове приміщення, а покупця – сплатити встановлену ціну.
Польське законодавство детально регулює ці питання. Спочатку ці правила базувалися на законі від 16 вересня 2011 року. Нині ж фундаментом безпеки покупців є так званий новий девелоперський закон – Закон від 20 травня 2021 року про захист прав покупця житлового приміщення або односімейного будинку та Девелоперський гарантійний фонд. Нові правила набули чинності 1 липня 2022 року і значно посилили позицію споживачів. Договір із забудовником є обов’язковим, якщо ти купуєш житлове приміщення або будинок від девелопера ще до завершення будівництва.
Нові правила – як вони захищають покупця?
Новий девелоперський закон запровадив низку інноваційних захисних механізмів. Окрім збереження обов’язкової форми нотаріального акта, ці правила запроваджують такі гарантії:
- Зобов’язують забудовника надати інформаційний проспект (prospekt informacyjny) кожній особі, яка купує у нього нерухомість.
- Запроваджують обов’язок нарахування та перерахування внесків до новоствореного Девелоперського гарантійного фонду (DFG).
- Гарантують відокремлення платежів покупців від загальної маси майна забудовника в разі його банкрутства в окрему масу, з якої покупці отримуватимуть відшкодування в першу чергу.
- Зобов’язують банк, що веде рахунок, детально перевіряти хід будівельних робіт.
- Вносять зміни до процедури виплати коштів, накопичених на цільових рахунках (ескроу).
- Змінюють правила приймання квартири, зокрема шляхом запровадження так званого «замінного виконання» (wykonanie zastępcze) – можливості усунення недоліків за рахунок забудовника.
- Надають покупцеві право відмовитися від приймання приміщення, якщо він виявить істотні недоліки, а забудовник відмовиться визнати їх у протоколі.
Що повинен містити договір із забудовником?
Як нотаріус, я особисто стежу за тим, щоб зміст акта, який підписується, повністю відповідав вимогам закону. Правильно складений документ є об’ємним, оскільки він повинен точно регулювати кожен аспект інвестиції. Згідно зі ст. 35 ч. 1 Закону, договір із забудовником містить, зокрема:
- Визначення сторін, місця та дати укладення договору.
- Ціну набуття прав, що випливають з договору.
- Інформацію про нерухомість, на якій має здійснюватися будівництво.
- Визначення розташування та суттєвих характеристик односімейного будинку або будівлі.
- Визначення розташування житлового приміщення в будівлі.
- Визначення корисної площі житлового приміщення, площі та планування кімнат, а також обсягу і стандарту оздоблювальних робіт.
- Термін передачі покупцеві прав, що випливають з договору.
- Зобов’язування покупця виконати грошове зобов’язання (оплату).
- Розмір, терміни та спосіб внесення платежів на житловий цільовий рахунок (mieszkaniowy rachunek powierniczy).
- Інформацію щодо цільового рахунку та перерахування внесків до Девелоперського гарантійного фонду.
- Номер дозволу на будівництво, орган, що його видав, та інформацію про те, чи є він остаточним.
- Термін початку та закінчення будівельних робіт.
- Визначення умов відмови від договору (розірвання).
- Визначення розміру відсотків та договірних штрафів для обох сторін.
- Заява покупця про отримання інформаційного проспекту разом із додатками.
- Термін та спосіб повідомлення покупця про приймання житлового приміщення.
- Зобов’язання забудовника побудувати будівлю, встановити окрему власність на приміщення та передати її покупцеві.
Перед підписанням я завжди раджу Клієнтам звертати особливу увагу на графік платежів, терміни завершення інвестиції, договірні штрафи за можливі затримки та умови зміни ціни (наприклад, у разі зміни остаточної площі приміщення або ставки ПДВ).
Різниця: Договір із забудовником та попередній договір
Мене часто запитують про різницю між договором із забудовником (umowa deweloperska) та попереднім договором (umowa przedwstępna). Ці відмінності є фундаментальними:
- Предмет договору: Договір із забудовником стосується об’єкта, який ще має бути побудований. Натомість попередній договір, як правило, стосується об’єкта, який вже існує.
- Мета: Договір із забудовником прямо зобов’язує девелопера побудувати та передати право власності на приміщення. Попередній договір – це лише декларація сторін про те, що в майбутньому вони підпишуть остаточний договір.
- Фінансові гарантії: При договорі із забудовником інвестор зобов’язаний відкрити житловий цільовий рахунок (MRP), який захищає кошти покупця на випадок банкрутства забудовника або відмови від договору.
- Форма: Договір із забудовником абсолютно вимагає форми нотаріального акта. Попередній договір може, але не обов’язково має укладатися в такій формі.
На практиці, на ранньому етапі інвестиції (наприклад, до отримання покупцем кредиту), сторони найчастіше укладають договір бронювання (umowa rezerwacyjna), який передбачає внесення плати і є значно менш формалізованим. Проте слід пам’ятати, що попередній договір не замінює договір із забудовником.
Процедура в нотаріальній конторі крок за кроком
Укладення договору у нотаріуса відбувається за чітко визначеною, прозорою процедурою:
- Обидві сторони угоди з’являються до нотаріальної контори з повним пакетом необхідних документів.
- Нотаріус готує проект нотаріального акта, спираючись на наданий забудовником зразок договору. Як особа суспільної довіри, я ретельно перевіряю цей зразок на відповідність закону.
- Під час зустрічі нотаріус зачитує зміст договору, пояснює будь-які сумніви та переконується, що обидві сторони повністю розуміють наслідки своїх підписів.
- Після підписання кожна зі сторін отримує офіційний витяг з нотаріального акта (wypis aktu notarialnego).
Щоб процедура могла відбутися, забудовник повинен заздалегідь надати повний пакет документації, зокрема інформаційний проспект, дійсний дозвіл на будівництво та витяги із земельно-іпотечної книги нерухомості.
Що у випадку, коли забудовник затримує передачу нерухомості?
Зазначимо, що недотримання термінів, вказаних у нотаріальному акті, тягне за собою наслідки для обох сторін, а не лише для забудовника. Якщо забудовник затримує передачу нерухомості, покупець має право вимагати відсотки за недотримання терміну, а у визначених випадках – також вимагати виплати фіксованої компенсації у вигляді договірних штрафів (kar umownych). Якщо інвестор ухиляється від оплати, справу можна передати до суду. Цей механізм працює в обидва боки – забудовник також може стягувати відсотки, якщо покупець запізнюється з платежами.
Витрати на договір із забудовником – розподіл оплат
Фінансове питання є надзвичайно важливим для покупців. Закон у цій сфері є однозначним і дуже вигідним для споживачів. Відповідно до ст. 40 ч. 2 нового девелоперського закону, винагорода нотаріуса за всі дії, пов’язані з укладенням девелоперського договору, витрати на виготовлення витягів з нотаріального акта та судові збори у провадженні щодо земельно-іпотечної книги покладаються в рівних частинах на забудовника та покупця. Це означає, що ти оплачуєш лише половину рахунку з контори.
Розмір оплат за мої послуги чітко регулюється розпорядженням Міністра юстиції про максимальні ставки нотаріального збору. Незважаючи на існування верхніх меж, щоразу загальну вартість послуги я визначаю індивідуально, спираючись на ретельний аналіз наданої документації.
До витрат слід додати:
- Оплату за витяги з нотаріального акта в розмірі 6 злотих за кожну розпочату сторінку.
- Податок ПДВ (VAT) у розмірі 23%, яким обкладається гонорар нотаріуса.
У разі купівлі квартири від забудовника ми маємо справу з двома юридичними діями і, відповідно, з необхідністю підписання двох договорів у нотаріуса: договору із забудовником та договору про передачу права власності. В обох випадках діють базові ставки залежно від вартості майна:
- 100 зл. при вартості до 3 000 злотих,
- 100 зл. + 3% від надлишку понад 3 000 зл. при вартості від 3 000 до 10 000 зл.,
- 310 зл. + 2% від надлишку понад 10 000 зл. при вартості від 10 000 до 30 000 зл.,
- 710 зл. + 1% від надлишку понад 30 000 зл. при вартості від 30 000 до 60 000 зл.,
- 1010 зл. + 0,4% від надлишку понад 60 000 зл. при вартості від 60 000 до 1 000 000 зл.,
- 4770 зл. + 0,2% від надлишку понад 1 000 000 зл. при вартості від 1 000 000 до 2 000 000 зл.,
- 6770 зл. + 0,25% від надлишку понад 2 000 000 зл., але не більше 10 000 зл. або 7500 зл. (для І податкової групи) при вартості понад 2 000 000 зл.
У випадку договору про передачу права власності, покупець квартири несе нотаріальні витрати у розмірі ½ обчисленої вартості. У випадку нотаріального акта договору із забудовником, покупець квартири сплачує плату в розмірі ¼ обчисленої вартості, а іншу чверть сплачує забудовник.
Варто також пам’ятати про інші транзакційні витрати, такі як аванс або завдаток, яких вимагають забудовники на початковому етапі інвестиції. Сама нерухомість на первинному ринку обкладається податком ПДВ (VAT) у розмірі 8%.
Приклад розрахунку нотаріальних витрат для квартири вартістю 850 000 злотих
Оскільки все це виглядає складним, давай разом порахуємо витрати, які ти понесеш у нотаріуса при купівлі від забудовника квартири вартістю 850 000 злотих. Я підготувала для тебе прозору симуляцію на основі максимальних встановлених законом ставок. Однак пам’ятай, що остаточний розмір нотаріального збору я завжди встановлюю з тобою індивідуально, після ретельного аналізу документів твоєї справи.
Етап перший – укладення договору із забудовником На цьому етапі тебе захищають норми нового девелоперського закону, які вимагають справедливого розподілу оплат. Це означає, що всі нотаріальні витрати та судові збори ти ділиш навпіл із компанією-забудовником:
- нотаріальний збір (такса): 2085 зл. нетто – що після додавання 23% податку ПДВ (VAT) становить 2564,55 зл. брутто,
- судовий збір: 150 зл. (фіксована плата за внесення твоєї вимоги до земельно-іпотечної книги),
- вартість витягів нотаріального акта: близько 100 зл. брутто (остаточна сума залежить від фізичного обсягу договору, оскільки встановлена законом ставка становить 6 зл. нетто за кожну розпочату сторінку).
Твоя фінансова участь: Після солідарного розподілу вищезазначених витрат із забудовником, твій фактичний платіж під час першого візиту до контори складе близько 1410 злотих.
Етап другий – договір про передачу права власності на приміщення Коли будівництво добіжить кінця, і ти успішно отримаєш ключі від своєї нової квартири, ми зустрічаємося в конторі вдруге, щоб завершити транзакцію. Витрати на укладення цього остаточного договору несе вже повністю покупець:
- нотаріальний збір: 2085 зл. нетто – тобто 2564,55 зл. брутто,
- судовий збір: 200 зл. (фіксована плата за внесення права власності до новоствореної земельно-іпотечної книги на приміщення),
- вартість витягів нотаріального акта: близько 100 зл. брутто.
Твоя фінансова участь: При завершенні покупки та підписанні договору, що передає право власності, твої витрати складуть близько 2865 злотих.
Договір із забудовником – це складний документ, тому під час візиту до моєї контори я заохочую ставити запитання. Я охоче, просто і зрозуміло поясню тобі, як інтерпретувати окремі положення, дбаючи про максимально можливу правову безпеку всієї угоди.