Umowa deweloperska u notariusza w Warszawie – kompleksowy poradnik

Kupno własnego mieszkania lub domu prosto od inwestora to jedno z najważniejszych wydarzeń w życiu. Rynek nieruchomości w Polsce rozwija się niezwykle dynamicznie – jak pokazują dane z pierwszego półrocza 2024 roku, jeden z czołowych deweloperów w kraju zawarł w tym okresie aż 1 289 umów deweloperskich i przedwstępnych, co stanowi wzrost o 13% w porównaniu do analogicznego okresu w ubiegłym roku.

Zwieńczeniem procesu poszukiwań wymarzonego lokum jest podpisanie stosownych dokumentów. Warto wiedzieć, że zakup nieruchomości od dewelopera to proces dwuetapowy, który opiera się na dwóch odrębnych czynnościach prawnych zawartych w formie aktu notarialnego. Pierwszym i kluczowym krokiem, gwarantującym bezpieczeństwo transakcji na rynku pierwotnym, jest podpisanie umowy deweloperskiej. Z kolei drugim krokiem, wieńczącym cały proces już po zakończeniu budowy, jest zawarcie umowy przeniesienia praw własności. W poniższym artykule krok po kroku wyjaśniam, jak wyglądają te procedury, jakie prawa Ci przysługują i z jakimi kosztami musisz się liczyć, odwiedzając moją kancelarię.

Czym właściwie jest umowa deweloperska?

Z prawnego punktu widzenia, umowa deweloperska to forma zobowiązania, w ramach którego deweloper deklaruje wybudowanie budynku lub wyodrębnienie lokalu mieszkalnego z całości nieruchomości, a następnie przeniesienie prawa własności na nabywcę. Dokument ten formalizuje zobowiązania obu stron – inwestora do oddania gotowego lokalu, a kupującego do zapłaty ustalonej ceny.

Prawo polskie szczegółowo reguluje te kwestie. Początkowo zasady te opierały się na ustawie z 16 września 2011 roku. Obecnie jednak fundamentem bezpieczeństwa nabywców jest tzw. nowa ustawa deweloperska – Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Nowe przepisy weszły w życie 1 lipca 2022 roku i znacząco wzmocniły pozycję konsumentów. Umowa deweloperska jest obowiązkowa w sytuacji, gdy nabywają Państwo lokal mieszkalny lub dom od dewelopera jeszcze przed zakończeniem budowy.

Nowe przepisy – jak chronią nabywcę?

Nowa ustawa deweloperska wprowadziła szereg innowacyjnych mechanizmów ochronnych. Oprócz utrzymania obligatoryjnej formy aktu notarialnego, przepisy te wprowadzają następujące gwarancje:

• Zobowiązują dewelopera do doręczenia prospektu informacyjnego każdej osobie nabywającej od niego nieruchomość.
• Wprowadzają obowiązek naliczania i przekazywania składek na nowo utworzony Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG).
• Gwarantują wydzielenie wpłat od nabywców z ogólnej masy upadłości dewelopera do osobnej masy, z której nabywcy będą zaspokajani w pierwszej kolejności w razie bankructwa firmy.
• Obligują bank prowadzący rachunek do szczegółowego sprawdzania postępu prac na budowie.
• Wprowadzają zmiany w procedurze wypłaty środków zgromadzonych na rachunkach powierniczych.
• Zmieniają zasady odbioru mieszkania, m.in. poprzez wprowadzenie instytucji tzw. wykonania zastępczego.
• Dają nabywcy prawo do odmowy dokonania odbioru lokalu w sytuacji, gdy stwierdzi on wady istotne, a deweloper odmówi uznania ich w protokole.

Co musi zawierać umowa deweloperska?

Jako notariusz osobiście czuwam nad tym, aby treść podpisywanego aktu była w pełni zgodna z wymogami ustawy. Prawidłowo sporządzony dokument jest obszerny, ponieważ musi precyzyjnie regulować każdy aspekt inwestycji. Zgodnie z art. 35 ust. 1 Ustawy, umowa deweloperska zawiera w szczególności:

• Określenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy deweloperskiej.
• Cenę nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej.
• Informację o nieruchomości, na której ma być przeprowadzone przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne.
• Określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego lub budynku.
• Określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku.
• Określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych.
• Termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej.
• Zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej.
• Wysokość, terminy i sposób dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy.
• Informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz naliczania i przekazywania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
• Numer pozwolenia na budowę, oznaczenie organu, który je wydał, oraz informację, czy jest ostateczne lub czy zostało zaskarżone.
• Termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych.
• Określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej.
• Określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej.
• Wskazanie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
• Oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami.
• Termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz termin odbioru.
• Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jej na nabywcę.
• Informację o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy.

Przed złożeniem podpisu zawsze zalecam Klientom zwrócenie szczególnej uwagi na harmonogram płatności, terminy zakończenia inwestycji, kary umowne za ewentualne opóźnienia oraz warunki zmiany ceny (np. w przypadku zmiany ostatecznej powierzchni lokalu czy stawki VAT).

Różnice: Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Często spotykam się z pytaniami o różnice między umową deweloperską a umową przedwstępną. Różnice te są fundamentalne:

• Przedmiot umowy: Umowa deweloperska dotyczy obiektu, który ma dopiero powstać. Z kolei umowa przedwstępna (przedsprzedaży) dotyczy obiektu, który już istnieje.
• Cel: Umowa deweloperska bezpośrednio zobowiązuje dewelopera do wybudowania i przeniesienia własności lokalu. Umowa przedwstępna to jedynie deklaracja stron, że w przyszłości podpiszą umowę przyrzeczoną.
• Zabezpieczenia finansowe: Przy umowie deweloperskiej inwestor ma obowiązek założyć mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP), który chroni środki nabywcy na wypadek upadłości dewelopera lub odstąpienia od umowy.
• Forma: Umowa deweloperska bezwzględnie wymaga formy aktu notarialnego. Umowa przedwstępna może, lecz nie musi być zawarta w takiej formie.

W praktyce, na wczesnym etapie inwestycji (np. przed uzyskaniem kredytu przez kupującego), strony najczęściej zawierają umowę rezerwacyjną, która wiąże się z wniesieniem opłaty i jest znacznie mniej sformalizowana. Należy jednak pamiętać, że umowa przedwstępna nie zastępuje umowy deweloperskiej.

Procedura w kancelarii notarialnej krok po kroku

Zawarcie umowy u notariusza przebiega według ściśle określonej, przejrzystej procedury:

1. Obie strony transakcji zgłaszają się do kancelarii notarialnej z kompletem wymaganych dokumentów.
2. Notariusz sporządza projekt aktu notarialnego, opierając się na udostępnionym przez dewelopera wzorze umowy. Jako osoba zaufania publicznego, dokładnie weryfikuję ten wzór pod kątem zgodności z prawem.
3. W trakcie spotkania notariusz odczytuje treść umowy, wyjaśnia wszelkie wątpliwości oraz upewnia się, że obie strony w pełni rozumieją konsekwencje składanych podpisów.
4. Po złożeniu podpisów, każda ze stron otrzymuje oficjalny wypis aktu notarialnego.

Aby procedura mogła dojść do skutku, deweloper musi wcześniej przedstawić komplet dokumentacji, w tym m.in. prospekt informacyjny inwestycji, prawomocne pozwolenie na budowę oraz wypisy z księgi wieczystej nieruchomości.

Co w przypadku, gdy deweloper opóźni przekazanie nieruchomości?

Na wstępie zaznaczmy dla porządku, że niedotrzymanie terminów zawartych w akcie notarialnym rodzi konsekwencje dla obu stron, a nie tylko dla dewelopera. Jeśli deweloper opóźnia się z przekazaniem nieruchomości, nabywca ma prawo domagać się odsetek za niedotrzymanie terminu, a w określonych przypadkach również żądać zapłaty zryczałtowanej rekompensaty w postaci kar umownych. Jeśli inwestor uchyla się od zapłaty, sprawę można skierować na drogę sądową. Mechanizm ten działa w obie strony – deweloper również może dochodzić odsetek, jeśli kupujący spóźnia się z płatnościami.

Koszty umowy deweloperskiej – podział opłat

Kwestia finansowa jest dla nabywców niezwykle istotna. Prawo w tym zakresie jest jednoznaczne i bardzo korzystne dla konsumentów. Zgodnie z art. 40 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej, wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, koszty sporządzenia wypisów aktu notarialnego oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. Oznacza to, że opłacają Państwo jedynie połowę rachunku z kancelarii.

Wysokość opłat za świadczone przeze mnie usługi reguluje precyzyjnie rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Mimo faktu istnienia górnych limitów, każdorazowo całkowity koszt usługi ustalam w sposób dalece zindywidualizowany, bazując na wnikliwej analizie przedłożonej przez Państwa dokumentacji. 

Do kosztów należy doliczyć:

• Opłatę za wypisy aktu notarialnego w wysokości 6 zł za każdą rozpoczętą stronę.
• Podatek VAT (PTiU) w wysokości 23%, którym obłożone jest honorarium notariusza.

W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera, mamy do czynienia z dwoma czynnościami prawnymi i co za tym idzie z koniecznością podpisania dwóch umów u notariusza: umowy deweloperskiej oraz umowy przeniesienia własności. W obu tych przypadkach obowiązują opłaty podstawowe:

• 100 zł przy wartości mieszkania do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości mieszkania powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości mieszkania powyżej 2 000 000 zł.

W przypadku umowy przeniesienia własności, kupujący mieszkanie ponosi koszty notarialne w wysokości ½ wyliczonej wartości. 

W przypadku aktu notarialnego umowy deweloperskiej, kupujący mieszkanie płaci opłatę w wysokości ¼ wyliczonej wartości, drugą ćwierć płaci deweloper.

Warto również pamiętać o innych kosztach transakcyjnych, takich jak zaliczka lub zadatek wymagane przez deweloperów na początkowym etapie inwestycji. Same nieruchomości na rynku pierwotnym objęte są z kolei podatkiem VAT w wysokości 8%.

Przykładowa kalkulacja kosztów notarialnych dla mieszkania o wartości 850 000 zł

Ponieważ to wszystko wygląda na skomplikowane, wyliczmy wspólnie wydatki, jakie poniesiesz u notariusza przy zakupie od dewelopera mieszkania o wartości 850 000 zł? Przygotowałam dla Ciebie przejrzystą symulację opartą na maksymalnych stawkach ustawowych. Pamiętaj jednak, że ostateczną wysokość taksy notarialnej zawsze ustalam z Tobą indywidualnie, po dokładnym przeanalizowaniu dokumentacji Twojej sprawy.

Etap pierwszy – zawarcie umowy deweloperskiej

Na tym etapie chronią Cię przepisy nowej ustawy deweloperskiej, które nakazują sprawiedliwy podział opłat. Oznacza to, że wszystkie koszty notarialne oraz opłaty sądowe dzielisz po połowie z firmą deweloperską:

• taksa notarialna: 2085 zł netto – co po doliczeniu 23% podatku VAT daje 2564,55 zł brutto,
• opłata sądowa: 150 zł (stała opłata za wpis Twojego roszczenia do księgi wieczystej),
• koszt wypisów aktu notarialnego: około 100 zł brutto (ostateczna kwota zależy od fizycznej objętości umowy, ponieważ ustawowa stawka to 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę).

Twój udział finansowy: Po solidarnym podzieleniu powyższych kosztów z deweloperem, Twój faktyczny wydatek podczas pierwszej wizyty w kancelarii wyniesie około 1410 złotych.

Etap drugi – umowa przeniesienia własności lokalu

Kiedy budowa dobiegnie końca, a Ty pomyślnie odbierzesz klucze do swojego nowego mieszkania, spotykamy się w kancelarii po raz drugi, aby sfinalizować transakcję. Koszty zawarcia tej ostatecznej umowy ponosi już w całości kupujący:

• taksa notarialna: 2085 zł netto – czyli 2564,55 zł brutto,
• opłata sądowa: 200 zł (stała opłata za wpis prawa własności do nowo założonej księgi wieczystej lokalu),
• koszt wypisów aktu notarialnego: około 100 zł brutto.

Twój udział finansowy: Przy finalizowaniu zakupu i podpisywaniu umowy przenoszącej własność, Twój wydatek zamknie się w kwocie około 2865 złotych.

Umowa deweloperska to skomplikowany dokument, dlatego podczas wizyty w mojej kancelarii zachęcam do zadawania pytań. Chętnie, w prosty i zrozumiały sposób, wyjaśnię Państwu, jak interpretować poszczególne zapisy, dbając o najwyższe możliwe bezpieczeństwo prawne całej transakcji.