Zakup pierwszego mieszkania to wyjątkowy moment, który wiąże się zarówno z ekscytacją, jak i z obawami związanymi z licznymi formalnościami, jakie należy dopełnić przed odebraniem kluczy do wymarzonego lokum. Zanim jednak będą mogli Państwo rozpocząć urządzanie swojego mieszkania, konieczne jest przejście przez ostatni, formalny, a zarazem jeden z najważniejszych etapów całej transakcji – podpisanie aktu notarialnego. To właśnie ten moment nadaje ustaleniom stron moc prawną i pozwala bezpiecznie sfinalizować zakup nieruchomości. Notariusz jako osoba zaufania publicznego stoi na straży bezpiecznego obrotu prawnego, dlatego wybór notariusza, który w sposób bezpieczny przeprowadzi Państwa przez ten ostatni etap jest niezwykle ważny.
Swoboda wyboru kancelarii notarialnej
Bez względu na to, czy planują Państwo zakup mieszkania z rynku pierwotnego, czy wtórnego, wybór kancelarii notarialnej należy do Państwa. Również przy zakupie nieruchomości od dewelopera to nabywca ma prawo zdecydować, któremu notariuszowi powierzy przeprowadzenie czynności notarialnych związanych z transakcją.
Zgodnie z przepisami tzw. ustawy deweloperskiej (Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym), umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Jest to wymóg bezwzględny – niezachowanie tej formy skutkuje nieważnością umowy.
Warto przy tym pamiętać o fundamentalnej zasadzie: to Państwo, jako nabywcy, mają pełne prawo wyboru notariusza. Decyzja o skorzystaniu z usług własnej, zaufanej kancelarii zapewnia większy komfort oraz możliwość uzyskania niezależnych wyjaśnień dotyczących treści dokumentów i skutków planowanej transakcji. Dzięki temu mogą Państwo podejmować decyzje ze świadomością wszystkich ich konsekwencji prawnych.
Wybór notariusza nie powinien być przypadkowy. Jest to osoba, która będzie czuwać nad bezpieczeństwem całej transakcji, wyjaśni treść dokumentów oraz zadba o to, aby wszystkie czynności zostały przeprowadzone zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.
Notariusz – gwarant bezpieczeństwa
Rola notariusza w procesie nabycia mieszkania, w tym mieszkania od dewelopera jest nie do przecenienia. Działa on jako bezstronny funkcjonariusz publiczny, którego głównym zadaniem jest zabezpieczenie interesów obu stron, ze szczególnym uwzględnieniem ochrony Państwa jako konsumentów.
- Weryfikacja tożsamości i autentyczności: Notariusz dokonuje rygorystycznego sprawdzenia tożsamości Stron oraz dokumentów. Upewnia się, czy osoba reprezentująca Stronę posiada odpowiednie i ważne pełnomocnictwo. To krok, który skutecznie eliminuje ryzyko jakichkolwiek oszustw już na samym starcie.
- Zgodność z ustawą deweloperską: Przy nabyciu mieszkania od dewelopera z rynku pierwotnego najważniejszym zadaniem jest czuwanie nad zgodnością umowy z przepisami Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Notariusz wnikliwie analizuje każdy zapis, sprawdzając, czy dokument zawiera wszystkie obligatoryjne elementy.
Koszty transakcji, czyli kto za co płaci?
Przejrzystość finansowa w mojej kancelarii to standard. Zależy mi, aby każdy Klient już na początku znał pełne koszty planowanej transakcji i nie był zaskoczony żadnymi dodatkowymi opłatami.
Warto pamiętać, że kwota uiszczana u notariusza nie obejmuje wyłącznie wynagrodzenia notariusza, czyli taksy notarialnej. Składają się na nią również inne należności, które notariusz pobiera w związku z dokonywaną czynnością, a następnie – zgodnie z obowiązującymi przepisami – przekazuje właściwym instytucjom. Są to między innymi opłaty sądowe od wniosków kierowanych do ksiąg wieczystych oraz podatki, takie jak podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), odprowadzany do właściwego urzędu skarbowego.
Przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym koszty związane z zawarciem umowy co do zasady ponosi kupujący. Odmiennie wygląda sytuacja przy zakupie lokalu lub domu od dewelopera – wówczas koszty sporządzenia aktu notarialnego są, zgodnie z przepisami, ponoszone po połowie przez dewelopera i nabywcę.
Dlatego już na etapie przygotowywania transakcji przedstawiam szczegółowe zestawienie wszystkich opłat, tak aby mogli Państwo świadomie zaplanować swój budżet i bez obaw przystąpić do finalizacji zakupu.
Podpisanie aktu notarialnego – jak to wygląda w praktyce?
Cały proces jest logicznie uporządkowany i przeprowadzany tak, aby zapewnić Państwu poczucie pełnego bezpieczeństwa.
- Przygotowanie: Przed spotkaniem należy dostarczyć do biura wymagane dokumenty, w tym dane z dowodów osobistych oraz podstawę nabycia nieruchomości. W przypadku umowy deweloperskiej niezbędne jest dostarczenie prospektu informacyjnego wraz z projektem umowy deweloperskiej.
- Spotkanie w kancelarii: W ustalonym terminie spotykamy się w kancelarii, gdzie w sposób szczegółowy omawiamy transakcję oraz otrzymujecie Państwo informację o konieczności dostarczenia ewentualnie dodatkowych dokumentów. Przy umowach deweloperskich na spotkaniu powinien również stawić się przedstawiciel dewelopera. Po dostarczeniu kompletu dokumentów umawiamy się na spotkanie, podczas którego dojedzie do finalizacji transakcji.
- Odczytanie i wyjaśnienie aktu: Notariusz ma bezwzględny obowiązek odczytać całą treść aktu notarialnego. To kluczowy moment – gorąco zachęcam do zadawania pytań, tak żeby w pełni zrozumieć każdy aspekt. Notariusz szczegółowo wyjaśnia każdy zapis i jego realne skutki prawne, aż zyskają Państwo pełną jasność.
- Złożenie podpisów: Po obustronnej akceptacji treści, strony składają podpisy. Na samym końcu podpis składa notariusz, nadając umowie moc prawną.
- Działania po podpisaniu: Dla notariusza podpisanie aktu notarialnego to jeszcze nie koniec obowiązków. Notariusz zajmuje się wieloma dodatkowymi formalnościami, w tym między innymi składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, sporządza wypisy i odpisy, które wydaje Stronom transakcji, ale również odpowiednim instytucjom państwowym.